Verkauf einer Immobilie - Änderung der Provisionsregelung steht bevor

04. März 2020

Im Jahre 2015 sorgte der Gesetzgeber in der Immobilienbranche für Wirbel und setzte das sogenannte Bestellerprinzip um. Bis dahin konnte ein Vermieter einen Makler beauftragen und dieser wurde vom Mieter, der die Wohnung wollte, bezahlt.

Wer beauftragt bezahlt

Seither heißt es: Wer beauftragt bezahlt und seither wursteln sich viele Vermieter aus Kostengründen selbst durch eine Vermietung. Das Wort wursteln ist hier bewusst gewählt, denn professionell und gut ist hier manchmal nicht vertreten; je nach Vermietertyp und teure - rechtliche Fallen - gibt es zu genüge: Bspw: Selber vermieten: Teure Vermietungsanzeige.

Nun, fünf Jahre später und schon lange im Gespräch, macht sich der Gesetzgeber auch an die Änderungen der Provisionsregeln beim Verkauf von Immobilien. Bisher waren diese frei vom Immobilienmakler vereinbar, was in den verschiedenen Regionen Deutschlands zu Unterschieden geführt hat. Billigend in Kauf genommen wird - veröffentlicht aus dem Gesetzesentwurf vom Bundesministerium Justiz und Verbraucherschutz - folgendes:

Die voraussichtliche Änderung des Verhaltens von Verkäufern durch die Neuregelungen im Maklerrecht wird vermutlich bei den Maklern zu Umsatzrückgängen führen. Diese werden auf jährlich etwa 96 Millionen Euro geschätzt. Entwurf des Gesetztestextes

Sind ja nur Immobilienmakler betroffen; da ist das Mitleid der Bevölkerung, des Gesetzgebers und eigentlich aller begrenzt. Nur Immobilienmakler zittern, wie hier in ein Geschäftsfeld eingegriffen und die voraussichtlichen Umsatzrückgänge billigend in Kauf genommen werden. Das ist nur die eine Seite. Warum die Gesetzesänderung auch für Käufer und Verkäufer nachteilig sein kann, zeige ich im Folgenden auf.

Wie soll denn die Neuregelung nun aussehen?

Lt. Gesetzesentwurf, der nun in der 1. oder 2. Märzwoche verabschiedet werden soll, gibt es folgende Punkte:

Der Maklervertrag bedarf künftig der Textform (zum Beispiel E-Mail). Bisher war das im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt.
Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für Käufer und Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, muss sie die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind – ist der Käufer eine natürliche Person – nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der zu zahlenden Courtage ausmachen.

In Kraft soll diese Änderung dann voraussichtlich zum November 2020.

Was bedeutet das konkret?

Textform; kein Problem und leicht umzusetzen
Courtage, auch Provision genannt, zu gleichen Teilen.

Hört sich gut an, doch hier fängt es für den Verkäufer an kritisch zu werden. Wie vom Gesetzgeber erwartet und beim sogenannten "Bestellerprinzip" auch schon gesehen und geschehen, werden viele Verkäufer sich die Kosten sparen wollen und bieten ihre Immobilie selbst am Markt an.

Die Risiken

Schafft der Verkäufer ohne Marktkenntnis den richtigen Marktwert anzusetzen? Wie präsentiert er die Immobilie und wo? Spricht er damit die richtigen Kaufinteressenten an? Wie tritt der Verkäufer dem Interessent gegenüber auf? Redet er sich um Kopf und Kragen bzw. handelt er sich selbst vom Kaufpreis runter und ist er in der Lage einen guten Kompromiss zu finden? Womöglich tritt eine Überforderung bei der Interessentenauswahl auf (wird überhaupt eine Auswahl getroffen, oder kommen alle in die Immobilie zum anschauen)? Meldet sich beim falsch angesetzten Kaufpreis überhaupt ein Interessent? Nein? Wie geht es dann weiter? Welcher Interessent kann überhaupt Käufer werden? Sind die Unterlagen vollständig? Erfüllt die Anzeige die gesetzlichen Vorgaben? Hält der Interessent die Kaufzusage? Ist der Vertrag korrekt aufgesetzt? Wer beauftragt den Notar und wer bezahlt ihn? Was muss alles bei der Übergabe bedacht werden?
Das war nun nur ein kleiner Auszug aus den möglichen Fragestellungen.

Das Risiko der verbrannten Immobilie

Keine Frage; ein Immobilienverkauf ist kein Hexenwerk und wer damit Erfahrung, Zeit, Menschenkenntnis, Organisationstalent, Ordnungssinn, technisches Equipment und Know-how hat, kann dies gut selbst abwickeln. Wird der Verkauf der Immobilien im wahrsten Sinne des Wortes verbockt, so spricht man in der Branche von verbrannten Immobilien, bei der es sehr schwer wird diese zu verkaufen. Dass der Verkauf einer verbrannten Immobilie trotzdem gelingt, habe ich in der Vergangenheit schon häufiger bewiesen - doch den Ärger und die Zeit hätte man sich im Vorfeld einsparen können.

Vor diesem Hintergrund sind alle, die noch nie eine Immobilie gekauft haben oder eine verkauft haben, auch weiterhin gut beraten, sich einen Fachmann bzw. eine Fachfrau an die Seite zu holen. Warum? Wie oft haben wir im Leben die Gelegenheit eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen? Mit etwas Glück macht man das ein- oder zweimal im Leben und dabei geht es wohl um die größten Geldsummen, die man im Leben in die Hand nimmt. Das sollte im eigenen Interesse Hand und Fuß haben und nicht irgendwie, sondern für alle Beteiligten gut abgewickelt werden.

Ich freue mich, wenn ich als Ihre Immobilienmaklerin im Raum Esslingen, Göppingen und Stuttgart tätig werden darf und sichere Ihnen eine professionelle, schnelle und verbindliche Abwicklung zu.

Ihre Senta Hoffmann