Die Herausforderung - Verkauf einer vermieteten Wohnung

Die verbrannte Immobilie - Verkauf einer vermieteten Wohnung

Problemimmobilien ist der Fachausdruck dafür, wenn Vermieter oder Verkäufer von Immobilien es auf die eigene Faust probieren. Da können Fehler passieren und neben Zeit, Nerven auch viel Geld auf der Strecke bleiben. Letztlich ist die Immobilie auf dem Markt verbrannt und damit das Worst Case Szenario für jeden Verkäufer.

Der Verkauf einer Wohnung

Tolle Wohnung mit guter Ausstattung und einer netten Mieterin. Die Wohnung müsste ja weg gehen, wie eine warme Semmel! so dachte es sich eine Eigentümerin. Doch dann ging es los. Ein unvollständiges Inserat bei einem Immobilienportal, natürlich mit einem viel zu hohen Kaufpreis angesetzt. Es folgten ein paar Besichtigungstermine, die jedoch aufgrund des Kaufpreises erfolglos blieben. Langsam monierte die Mieterin, dass durch die turbulent angesetzten Besichtigungstermine ihr Leben als Berufstätige mit Kind einschränkt wird.

Was folgte, war eine Neuausschreibung auf einem Kleinanzeigenportal. Weitere Termine; ungünstig terminiert und vom Ausschreibungszeitraum was die Wohnung schon fast ein Jahr erfolglos auf dem Markt. Die Mieterin machte nun nicht mehr jeden Termin möglich. Es folgen krankheitsbedingt kurzfristige Absagen der Mieterin und die Eigentümerin reagierte ungehalten. Schließlich ist es ihr Eigentum! Und so wollte sich einfach kein Erfolg einstellen. Da kam die Eigentümerin auf eine neue Idee. Bei einem Vor-Ort-Termin lud sie verschiedene Immobilienmakler zum kennen lernen ein und wollte sich anschließend für einen entscheiden. Sollen sich doch die Makler mit der Mieterin auseinandersetzen. Damit die Wohnung für Kapitalanleger interessanter wird, bereitete sie eine Mieterhöhung vor. Verkauft man mit diesem aufgezeigten Weg eine Wohnung? In diesem Fall wohl nicht.

Was muss man beim Verkauf von vermietetem Eigentum beachten?

Selbstverständlich soll der Eigentümer frei über sein Eigentum entscheiden dürfen. Jedoch kann man es sich schwer machen, oder leicht. Ich rate in diesem Fall von Anfang an einen Profi einzuschalten. Das spart Zeit, Geld und viele Nerven!

Wie geht Senta Hoffmann in diesem Fall vor?

Nach einer ordentlichen Wertermittlung suche ich das Gespräch mit der Mieterin, höre mir ihre Sorgen und Nöte an. Ich meine damit wirklich zuhören! Möchte die Mieterin in der Wohnung bleiben? Dann kann ich als Makler die Anzeige so formulieren, dass sich auch wirklich Kapitalanleger angesprochen fühlen. Um die Anzahl der Besichtigungen so gering wie möglich zu halten, ist eine vollständige Anzeige mit vielen Immobilienfotos notwendig. Danach sortiere ich die eingehenden Interessenten und höre auch hier wieder ganz genau hin.

Entsprechend klein wird die Interessentengruppe, jedoch ist diese vorab geprüft und es handelt sich um echte Kaufinteressenten, die genau wissen, was sie vor Ort erwartet. Mit dieser Sicherheit wird die Mieterin Vertrauen aufbringen können und im besten Fall wird sie mir einen Schlüssel für die Wohnung geben, damit die Besichtigungen unabhängig von ihr erfolgen können. Damit muss sich der Kaufinteressent nicht als Eindringling vorkommen und auch die Mieterin muss nicht jeden Kaufwilligen miterleben. Mit ausschließlich Einzelbesichtigungstermine ist es mir als Maklerin auch gut möglich, immer die Aufsicht in der Wohnung zu haben. Das bedeutet für mich einen höheren Aufwand, der sich aber in einem schnelleren Verkauf zu einem möglich höheren Preis für alle Parteien bezahlt macht!

Mieterhöhung ja oder nein?

Ich rate in der Verkaufsphase unbedingt von Mieterhöhungen ab, die sich ja meist nur im kleinen finanziellen Rahmen befinden. Die Frage aus Sicht des Mieters ist klar: Warum sollte ein Mieter, der nicht nur verkauft werden soll, durch den Verkaufsprozess in seinem Leben eingeschränkt wird, womöglich sich eine andere Wohnung suchen muss, dadurch Kosten hat und sich durch die aktuell nicht planbare Situation viele, viele Sorgen machen muss, auch noch mehr für das Objekt bezahlen?

Rechtlich wäre es sicherlich möglich, aber habe ich dadurch die Mitarbeit des Mieters gewonnen? Wohl nicht. Eine mögliche Mieterhöhung liegt in der Entscheidung vom künftigen Eigentümer. Er kann dies z.B. mit dem Einbau einer neuen Badewanne, die sich der Mieter schon lange gewünscht hat, viel leichter begründen und stößt auf viel mehr Akzeptanz und im besten Fall punktet er als toller Vermieter; trotz der monatlichen Erhöhung.

Und was, wenn sich kein Kapitalanleger finden lässt und die Mieterin über kurz oder lang ausziehen muss? Da ich im regelmäßigen Austausch mit der Mieterin und auch mit den Eigentümern bin, ist der Weg für alle Beteiligten nachzuvollziehen. Meist ist es so, dass die neuen Eigentümer nicht sofort über die Wohnung verfügen wollen. Wieder hilft das gemeinsame Gespräch und eine Lösungssuche, mit der alle Beteiligten gut leben können. Auch hier: Durch den engen Kontakt kann sich die Mieterin meiner Mithilfe bei der Wohnungssuche sicher sein. Der Übergabezeitpunkt ist notariell so festgelegt, dass es gut machbar ist und nach erfolgreicher Abwicklung gehen alle Beteiligten zufrieden auseinander. So funktionierte bei mir schon etliche Male ein Verkauf von vermietetem Eigentum!

Haben Sie einen ähnlichen Fall und brauchen Unterstützung? Gerne können Sie mich kontaktieren

Ihre Senta Hoffmann

© Foto von Tierra Mallorca

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