Heizungsgesetz: Das ändert sich ab 2024 für Immobilieneigentümer

Zuletzt sorgte die Heizung nicht nur für warme vier Wände, sondern auch für hitzige Debatten im Bundestag. Nach langem politischen Kräftezerren ist es jetzt jedoch soweit: Ab Januar 2024 tritt das neue Gebäudeenergiegesetzt (GEG) in Kraft. Dabei haben die vielzähligen Streichungen, Ergänzungen und Anpassungen eine Menge Fragezeichen hinterlassen. Anlass genug, um einmal die wichtigsten Neuerungen für Immobilieneigentümern zusammenzufassen.

Ziel des neuen Gebäudeenergiegesetzes ist die Treibhausgasneutralität bis 2045. Bis dahin sieht die Bundesregierung einen schrittweisen Ausbau von erneuerbaren Energien zur Bereitstellung von Warmwasser und Raumwärme vor. Kern des neuen Heizungsgesetzes ist die 65 Prozent-Erneuerbare-Energien-Regelung. Demnach müssen Heizungen, die Eigentümer ab 2024 verbauen lassen, mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Hier gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen, wie die folgenden Abschnitte zeigen.

Keine Austauschpflicht in Bestandsimmobilien

Für Immobilien im Bestand mit funktionierender Heizung gibt es zunächst einmal Entwarnung. Bis 2045 gibt es hier weder ein Verbot noch eine Austauschpflicht für bestimmte Heizungsarten. Auch die Reparatur bei einem Defekt von bestehenden Heizungen ist weiterhin möglich. Das gilt auch für Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind. Im ursprünglichen Gesetzesentwurf gab es einen Passus, der hier eine Modernisierung vorschreibt, dieser wurde jedoch gekippt.

Die einzige Ausnahme bilden sogenannte Ölkonstantkessel ohne Temperaturregelung. Laut Branchenkennern sind diese jedoch äußerst selten und weniger als ein Prozent aller Immobilieneigentümer von der Austauschpflicht betroffen.

Die Auswirkungen des neuen Heizungsgesetzes auf Heizungen im Bestand sind somit zunächst einmal überschaubar. Komplex wird es dann, wenn ein Heizungswechsel ansteht.

Kommunale Wärmeplanung ist entscheidend

Bei einem Heizungstausch greift die Wärmeplanung der Kommune. So sind Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern dazu verpflichtet, bis zum 01.07.2026 eine verbindliche Wärmeplanung vorzulegen. Kommunen mit unter 100.000 Einwohnern gewährt der Gesetzgeber zwei Jahre länger Zeit.

Bis dahin bieten sich der Kommune zwei Möglichkeiten: Die erste besteht darin, dass die Kommune eine Wärmeplanung ablehnt, beispielsweise weil ihr das dazu nötige Know-How oder finanzielle Mittel fehlen. In diesem Fall greift mit einer Vorlauffrist von einem Monat die 65 Prozent-EE-Regel, wonach Heizungen mindestens 65 Prozent regenerative Energiequellen nutzen müssen.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass die Kommune den gesetzlich vorgeschriebenen Wärmeplan vorlegt. Die Planung kann dann beispielsweise den Anschluss an ein Wasserstoff- oder Fernwärmenetz vorsehen. Neben dem Anschluss an ein Wärmenetz kann der Wärmeplan auch den Betrieb von Einzelheizungen vorsehen. Letztere müssen dann ebenfalls zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.

Während der Übergangsfrist sind alle Heizungen erlaubt

Solange die Kommune noch keine Planung vorgelegt hat, ist der Einbau aller Heizungen weiterhin erlaubt. Das gilt auch, wenn sie die 65 Prozent-EE-Regel nicht erfüllen. Um künftig keine Probleme zu bekommen, ist es jedoch wichtig zu beachten, dass das Heizungsgesetz einen schrittweisen Ausbau von regenerativen Energien ab 2029 vorsieht. Alle Heizungssysteme, die Eigentümer ab 2024 verbauen, müssen ab 2029 einen zunehmenden Anteil an grünen Brennstoffen nutzen:

• Ab 2029: 15 Prozent
• Ab 2035: 30 Prozent
• Ab 2040: 60 Prozent
• Ab 2045: 100 Prozent

Wer also ab 2024 eine neue Heizung verbauen lässt, sollte demnach darauf achten, dass diese die jeweiligen Pflichtanteile an regenerativen Energien erfüllen kann. Bei Gasheizungen ist das beispielsweise möglich, indem sie ab 2029 zum jeweils vorgeschriebenen Anteil Bioerdgas nutzen. Auch Ölheizungen sind weiter erlaubt, wenn sie die Vorschriften durch Bioheizöl erfüllen. Wer eine Wärmepumpe einbauen lässt, heizt schon heute zu 100 Prozent mit grünen Energiequellen und ist bis über 2045 hinaus abgesichert.

65 Prozent-EE-Pflicht mit sofortiger Wirkung in Neubaugebieten

Eine Ausnahme von den zuvor genannten neuen gesetzlichen Regelungen besteht in der Neuinstallation von Heizungen in Neubaugebieten. Hier sind Eigentümer ab 2024 dazu verpflichtet, Heizungen einzubauen, die mindestens 65 Prozent regenerative Energien nutzen.

Diese Regelung gilt für alle Neubauten, die sich in einem Gebiet befinden, die im städtischen Bebauungsplan als Neubaugebiet ausgewiesen sind.

Beratungsgespräch ist Pflicht

Eine weitere Neuerung, die die Novelle des GEG mit sich bringt, ist ein verpflichtendes Beratungsgespräch für Modernisierer. Letzteres findet zwischen einem Heizungsexperten wie einem Heizungsbauer oder einem Energieberater und dem Immobilieneigentümer statt. Ziel ist es, Modernisierer über mögliche Risiken bei der Wahl des Brennstoffs aufzuklären. Bei Gas könnten das beispielsweise geopolitische Umstände und Abhängigkeiten von Energieversorgern sein.

Entscheidungsfrist von fünf Jahren

Kommt es in Bestandsimmobilien zu einem irreparablen Schaden der Heizung, müssen sich Eigentümer nicht sofort für eine neue Heizlösung entscheiden. Bei einem Heizungswechsel sieht das Heizungsgesetz eine Entscheidungsfrist von fünf Jahren vor. Innerhalb dieser Zeit dürfen Eigentümer grundsätzlich jede Heizungsart nutzen. Um den Entscheidungszeitraum zu überbrücken, macht in den meisten Fällen wahrscheinlich eine Mietheizung Sinn.

Hitzige Eigentümerversammlung vorprogrammiert

Einen Sonderfall innerhalb des neuen Heizungsgesetzes bilden Mehrfamilienhäuser. So gilt das neue GEG nicht auf Wohnungsebene, sondern auf Gebäudeebene. Das bedeutet, wenn auch nur eine einzige Etagenheizung in einem Mehrfamilienhaus kaputt geht, müssen sich alle Eigentümer innerhalb der Entscheidungsfrist von fünf Jahren für ein neues Heizsystem entscheiden. Dabei ist es unerheblich, ob die anderen Heizungen im Gebäude noch funktionieren.

Die Entscheidungsfrist verlängert sich um fünf Jahre, wenn sich die Eigentümergemeinschaft für eine Zentralisierung der Anlage entscheidet. Sollte die Kommune den Anschluss an ein Wärmenetz planen, verlängert sich die Entscheidungsfrist von fünf Jahren um weitere drei Jahre.

Dieser Artikel ist eine Kooperation mit Oekoloco.de